Как рейдеры могут захватить квартиру?

Термин «рейдерство» обычно употребляется в контексте захвата крупных коммерческих учреждений, однако не менее опасным и распространённым является и захват частного жилья. Открыть двери в квартиру рейдерам может покупка доли, которая может составлять менее 1/200 от всей площади жилища. Даже обладая такой незначительной «недвижимостью», мошенник становится полноправным совладельцем жилья. Как рейдеры получают долю в квартире? Как действовать, если захватчики проникли в дом? Откуда можно ждать угрозы рейдерского захвата жилья? На эти и другие вопросы отвечают специалисты юридического отдела ГК «МИЦ».

Суть квартирного рейдерства заключается в том, что один или несколько мошенников, получая формальное право собственности на ничтожную по размеру долю в квартире, вселяются в жилье и начинают в буквальном смысле слова выживать остальных собственников. Последние, доведенные до полного отчаяния, либо продают свою долю за бесценок, либо соглашаются с рейдерами на полученную сумму делят и продают квартиру целиком,. Причем, доход от продажи, как правило, делится не в соответствии с размером доли собственников, а как минимум в отношении 50:50.

Но каким образом рейдеры получают право собственности на долю в чужой квартире? По словам руководителя юридического департамента ГК «МИЦ» Дарьи Погорельской, истории о квартирном рейдерстве начинаются по-разному. Весьма распространенной ситуацией является получение наследства несколькими наследниками. Например, наследство перешло двум братьям, и один из них со своей семьей переехал в наследственную квартиру, но при этом долю второго выкупать не стал. Если еще при этом отношения между наследниками испортились, то второй может продать свою долю рейдерам. Однако Гражданским кодексом РФ предусмотрена защита добросовестных собственников в виде преимущественного права покупки, поэтому наследник, поселившийся со своей семьей в полученной квартире, может надеяться, что второй наследник не сможет реализовать свою долю постороннему человеку. Однако рейдеры знают, как обойти это положение о преимущественном праве покупки. С этой целью они оформляют не договор купли-продажи, а договор дарения. При дарении доли даритель не обязан никаким образом уведомлять остальных сособственников о планах в отношении своей собственности.

Несмотря на то, что между владельцем доли и рейдерами оформляется договор дарения, последние передают «дарителю» деньги, т.е. фактически такая сделка является притворной. Если остальным собственникам удастся доказать факт передачи денег, то сделку признают недействительной и у новоиспеченных владельцев доли отберут право собственности на нее. Однако, по словам Дарьи Погорельской, доказать, что «даритель» получал от «одаряемых» благодарность в виде крупной денежной суммы, очень и очень непросто.

Когда рейдеры попадают в квартиру, для того чтобы выжить остальных хозяев, они применяют целый арсенал хорошо известных средств: начиная от провоцирования скандалов, заканчивая подселением десятка гастарбайтеров. Зачастую рейдеры ведут видеосъемку и разными способами пытаются спровоцировать собственника на рукоприкладство. Если это произошло, то рейдер объявляет о своем намерении возбудить уголовное дело. Как правило, в рейдерских группах состоят лица, хорошо знакомые с законодательством (например, бывшие юристы), поэтому вероятность, что для собственника жилья это будет иметь плохие последствия, очень велика. В обмен на обещание не подавать заявление в правоохранительные органы рейдер может потребовать денежную компенсацию или же продажу жилья и раздел полученной прибыли.

Что делать собственникам квартиры, долю в которой заняли рейдеры? Вынуждены они принять условия рейдеров или же могут попытаться бороться за свое жилье? Если доля, отошедшая во владение рейдерам, незначительная, то эффективным инструментом в борьбе с захватчиками становится принудительный выкуп доли. Так, согласно статье 252 ГК РФ, принудительный выкуп доли возможен, если:

- выкупаемая доля незначительная;

- доля не может быть реально выделена (это значит, что жить на ней фактически нельзя);

- собственник микродоли не имеет существенного интереса в использовании жилья.

При этом стоимость выкупаемой доли определяется по решению суда, а не назначается рейдером. Иначе он может запросить за долю такую сумму, которая совершенно не будет соотноситься с размером доли.

Однако на такое развитие событий могут надеяться только те жильцы, в квартире которых собственность рейдеров действительно составляет лишь ничтожную часть от общей площади жилья. Если же доля имеет нормальный размер, то суд может отказать истцу в требовании ее выкупа.

Таким образом, с рейдерским захватом жилья бороться весьма сложно, зачастую такая борьба только истощает силы мажоритарного собственника. Поэтому легче предотвратить возникновение такой ситуации, чем потом пытаться ее разрешить. Для этого нужно как можно раньше прекратить режим долевой собственности, выкупив долю у другого собственника или целиком продав квартиру и разделив деньги.