«Метриум Групп»: шесть видов ПИФов на рынке недвижимости - инвестиции на любой вкус

Аналитики компании «Метриум Групп» составили рейтинг разных видов закрытых ПИФов, работающих на рынке недвижимости, в зависимости от уровня их доходности. Как выяснилось по результатам исследования, самыми прибыльными по итогам трех лет оказались смешанные ЗПИФН, а наименьший доход своим пайщикам принесли земельные ПИФы. Однако, в ходе анализа доходности ПИФов стало очевидно, что значительная часть из них создается по-прежнему не с инвестиционными намерениями, а с целью оптимизации налогов.

Смешанные ЗПИФН: синергетический эффект

Максимальный доход за три года — 1761,65%

Объектом для инвестиций практически всех смешанных фондов являются различные девелоперские проекты или готовые комплексы в разных секторах рынка недвижимости. На сегодняшний день это самый многочисленный в России класс ЗПИФН: в общей сложности у нас в стране зарегистрировано 449 таких фондов, причем по стоимости чистых активов они серьезно превосходят паевые фонды из других отраслей. Так, крупнейший среди них ЗПИФН «РВМ Мегаполис» под управлением «РВМ Капитал» обладает активами на 12,995 млрд рублей. На втором месте - «ОЛМА ЦЕНТР» от УК «Навигатор» (6,264 млрд руб.), на третьем - «Бизнес Недвижимость» от «РЕГИОН Девелопмент» (4,639 млрд рублей).

Смешанные фонды также являются лидером по уровню доходности. Так, по итогам трех лет самую высокую доходность показывает ЗПИФН «Подмосковная недвижимость» под управлением УК «Евразия» - 1761,65%. Основными активами фонда являются земельные участки недалеко от подмосковной деревни Путилково, а также несколько жилых проектов. Однако стоит отметить, что такой уровень доходности, скорее, указывает на то, что фонд заточен под одного владельца, который таким образом оптимизирует свои налоговые выплаты. Впрочем, иные смешанные ЗПИФН также показывают максимальную по сравнению с другими видами паевых фондов доходность. Например, ЗПИФН «Казанский гастроном» под управлением «Энергоинвесткапитал» за последние три года принес своим пайщикам 259,38%, а ЗПИФН «Реконструкция и Развитие» от УК «Деловой дом Калита» - 86,2%. Эти фонды инвестируют средства в объекты торговой недвижимости.

Девелоперские ЗПИФН: упаковать свои проекты

Максимальный доход за три года — 34,79%

К этому подвиду относятся ПИФы, созданные для реализации девелоперских проектов, при этом по инициативе самих девелоперов, которые чаще всего и являются пайщиками фондов. В основном это решение используется для минимизации налоговых выплат. В России сейчас работают всего пять девелоперских ЗПИФН, причем только два из них раскрывают свои финансовые показатели. Крупнейшим является «ТФБ — Инвестиционный» под управлением УК «ТФБ Капитал», стоимость чистых активов составляет 1,05 млрд рублей. За ним следует «Лидер Девелопмент» от УК «Привилегия» с чистыми активами на 140,6 млл рублей. При этом самую высокую доходность за три года показал «Лидер Девелопмент», на балансе которого три торговых центра в Уфе, — 34,79%, тогда как «ТФБ — Инвестиционный» принес пайщикам только 12,53% по итогам «трехлетки». На балансе второго фонда находятся два офисных центра в Казани.

Строительные ЗПИФН: портфельные инвестиции

Максимальный доход за три года — 30,16%

Гораздо большей популярностью у инвесторов пользуются прилегающие к девелоперским строительные ЗПИФН, в основном инвестирующие средства в строительство жилья. Эти фонды объединяют портфельных сторонних инвесторов, непосредственно не участвующих в самом девелоперском процессе, то есть вкладывающих деньги в «чужие объекты». На начало июня 2013 г. в России действовало 29 строительных ЗПИФН. Крупнейшим из них является «УРАЛСИБ - Строительные инвестиции» от УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» с активами на 4,1 мдрд рублей, на втором месте - «Жилищная программа» от «КапиталЪ ПИФ» с активами на 2,9 млрд рублей, на третьем - «Империал – первый фонд недвижимости» под управлением «Империал Траст». Все эти фонды занимаются инвестициями в строительство жилых объектов.

Самую высокую доходность по итогам 2013 г. продемонстрировал ЗПИФН «Жилищная программа»: 30,16% по итогам трех лет. Средства фонда вкладываются в объекты эконом-класса в различных регионах стран. В настоящее время на втором месте по доходности (21,37% по итогам трех лет) находится ЗПИФН «Арсагера – Жилищное строительство» (УК "Арсагера") с активами на 483 млн рублей. Средства пайщиков этого ЗПИФН инвестируются только в строительство жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. В настоящее время в активах фонда находится более 100 квартир от 10 застройщиков «северной столицы».

Ипотечные ПИФы: заработать за счет кредитов

Максимальный доход за три года — 26,97%

Такие фонды зарабатывают не на недвижимости, а на покупке кредитов и получают доход за счет выплаченных заемщиками процентов. По сути, пай ипотечного фонда - это облигация с фиксированным купоном, пайщики таких ПИФов могут рассчитывать на относительно невысокий, зато стабильный доход: доходность инвестиций примерно на 2 процентных пункта ниже ставок по ипотечным кредитам. Таким образом, пайщики ипотечных ПИФов обычно получают доход 9-11% годовых. Однако как только ставки по кредитам падают, сразу падает и доходность таких фондов.

На сегодняшний день на российском рынке зарегистрировано всего восемь ипотечных ПИФов. Крупнейшими из них являются два фонда под управлением компании «Русский капитал Паевые фонды». Так, стоимость чистых активов фонда «Первый Объединенный» составляет 1,189 млрд рублей, а стоимость чистых активов ПИФ «Региональная ипотека» - 574 млн рублей. На третьем месте по этому показателю — фонд «Земельная ипотека» от «ТрастЮнион Эссет Менеджмент», СЧА которого составляет 147 млн рублей.

При этом доходность ипотечных фондов за последние три года существенно отличается. Самыми выгодными были инвестиции в «Региональную ипотеку»: они принесли пайщикам 26,97% по итогам последних трех лет на 30 апреля 2013 года. Для сравнения - доходность «Земельной ипотеки» составила всего 2,27% за три года. Зато минимальная стоимость пая во всех ипотечных фондах достаточно невелика: в ЗПИФН под управлением «Русский капитал Паевые фонды» она составляет 50 тыс. руб., а под управлением «ТрастЮнион Эссет Менеджмент» - 100 тыс. рублей.

Рентные ПИФы: доходы с аренды

Максимальный доход за три года — 22,01%

Основной доход таких фондов формируется за счет арендной платы от объектов недвижимости, принадлежащих ПИФу. В настоящий момент в России работают девять рентных ЗПИФН. Крупнейшим из них по стоимости чистых активов является «Коммерческая недвижимость» под управлением «Сбербанк Управление Активами» - 3,85 млрд руб., на втором месте — ПИФ «Перспектива» под управлением «ТРИНФИКО Проперти Менеджмент» (3,625 млрд руб.), на третьем - «Монолит» от «РВМ Капитал» (2,7 млрд рублей).

Все фонды демонстрируют различный уровень доходности и разную стратегию инвестиций. По итогам трех лет самый высокий уровень доходности показал ЗПИФН «Монолит» от УК «РВМ Капитал», пайщики которого по итогам трех лет заработали 22,01%. Под управлением фонда находится бизнес-центра «Малая Дмитровка, 10» общей площадью около 4000 кв. м. На втором месте по доходности - ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» от «Сбербанк Управление активами» - 9,43% по итогам трех лет. В состав активов этого фонда входят объекты коммерческой недвижимости и земельные участки сразу в нескольких российских регионах. На третьем месте - «Югра Рентный фонд» (СЧА — 210,7 млн руб.) от «Регион Девелопмент» с доходностью 3,34%, средства фонда инвестированы в несколько объектов коммерческой недвижимости в ХМАО.

Земельные ЗПИФН: вложения в участки

Максимальный доход за три года — 5,19%

Основным активом земельных ЗПИФН являются земельные участки. Их появление связано с тем, что система ПИФов идеально подходит для привлечения инвестиций на развитие земли, а также защищает от возможных рейдерских захватов. Кроме того, пайщики получают отсрочку по налогообложению прибыли, что позволяет реинвестировать больше средств. Основной доход таких ПИФов складывается из роста стоимости участка, в том числе за счет создания инфраструктуры, прокладки коммуникаций и изменения категории земли. В основном инициаторами создания таких фондов являются крупные землевладельцы.

В настоящий момент в России действует 20 земельных ЗПИФН, из которых крупнейшим по стоимости чистых активов является «ТрастЮнион — Земельный» от УК «ТрастЮнион Эссет Менеджмен» - 7,399 млрд руб., на втором месте - «ТрастЮнион — Подмосковный» от УК «ТрастЮнион – Фонды недвижимости» (5,399 млрд руб.), а на третьем - «Русское поле» под управлением «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент» (2,259 млрд руб.). Все эти фонды занимаются инвестициями в земельный рынок, при этом по итогам последних трех лет все они показали отрицательную доходность, за исключением «Русского поля» (+5,19%). Например, пайщики «ТрастЮнион — Земельный» за это время потеряли 10,67%. Фонду принадлежит около 2000 га земли в Ступинском районе Московской области. Впрочем, на рынке есть примеры и более серьезных падений. Например, доходность ЗПИФН «Земельный фонд «Перспектива» под управлением «Финанс Капитал Менеджмент» по итогам трех лет составила -72,45%. Фонду принадлежит около 300 га земли в Раменском и Можайском районах Московской области.

Анализируя все эти виды ЗПФН, нужно разделять фонды, созданные с инвестиционной целью (для того чтобы инвестировать средства отдельных заинтересованных лиц в коммерческую или жилую недвижимость), и фонды, созданные девелоперами и крупными лендлордами для того, чтобы «упаковать» свои активы в ПИФ и развивать их таким образом, оптимизируя налогообложение, - отмечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - В таких фондах не участвуют сторонние инвесторы, так как они созданы с определенными целями. Данные ЗПИФН отличает сумасшедшая по сегодняшним меркам доходность – от 50% и выше. В настоящее время, как и последние три года, за которые анализировался размер доходности различных видов ЗПИФН, ни один сегмент на рынке недвижимости не показывает столь высокую прибыль. И если на растущем рынке еще можно было поверить в столь эффектные цифры, то сейчас нет.

Если говорить исключительно о фондах, созданных для привлечения сторонних инвесторов, то наиболее высокую доходность показывают девелоперские и строительные фонды. Таким образом, по нашим оценкам наиболее перспективные с точки зрения коллективных инвестиций для потенциальных пайщиков сегодня являются именно такие ЗПИФН. Поэтому компания «Метриум Групп» решила стать инвестором и стратегическим партнером строительного фонда «Сбербанк — Жилая недвижимость». Этот ЗПИФН будет инвестировать средства в различные объекты жилой недвижимости, и мы надеемся также показать своим клиентам максимальную доходность».